建物診断とは
大規模修繕工事を行う前に、建物の所有者や管理者の依頼を受け建物を詳しく調べることを「建物診断」といいます。人間が健康診断を受けるように、建物も定期的に健康診断を受けることで、どこがどのように劣化しているのか、どの部分から修繕を始めるべきかなどを把握することができます。
建物調査の目的
・建物の現状把握
建物の劣化状況を正確に把握し、無駄なく修繕工事を行う為、必要な修繕箇所を特定します。
• 修繕計画の策定
診断結果に基づいて、最適な修繕計画を立て、無駄な工事を防ぎます。
• 修繕費用の算出
必要な修繕費用を正確に見積もり、予算計画を立てることができます。長期修繕計画は、25年や30年といった長い期間を想定し、この先行う修繕工事の内容や時期、予算などを盛り込んでいます。分譲マンションでは、この計画書をもとに資金計画を検討し、各居住者が支払う月々の修繕積立金の金額を決定します。
• 建物の寿命延長
早期に劣化部分を修繕することで、安全な居住環境が確保でき、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持することができます。
建物診断の種類
建物診断には、大きく分けて以下の3つの種類があります。
• 一次診断
建物の外観や共用部の簡単な調査を行い、大まかな劣化状況を把握する
• 二次診断
非破壊検査などを行い、建物の内部の劣化状況を詳しく調べる
• 三次診断
二次診断の結果をさらに詳しく分析し、劣化の原因を特定する
調査方法
視覚的な調査
• 目視検査
外壁のひび割れ、塗装の剥がれ、屋根の劣化など、肉眼で確認できる範囲の劣化状況を調べます。
• 赤外線サーモグラフィ
赤外線カメラを使って、建物の表面温度を測定し、断熱性能や漏水箇所などを特定します。
• ドローン調査
高所や広範囲の調査を効率的に行うことができ、外壁や屋根の劣化状況を詳細に把握できます。
非破壊検査
• 打診検査
ハンマーなどで建物を叩いて音を聞き、内部の状況を判断する検査です。
• 超音波検査
超音波を用いて、コンクリートの厚さや内部の欠陥を調べます。
• コア抜き
コンクリートからコアと呼ばれる円筒形のサンプルを採取し、強度や中性化の程度を調べます。
その他の調査
• 図面調査
建物の設計図や施工図を基に、構造や設備の状況を把握します。
• 設備調査
給排水設備、電気設備、空調設備などの機能や状態を調べます。
• 室内環境調査
室内空気の汚染物質濃度や騒音レベルなどを測定します。
調査項目
建物の診断における調査項目は、建物の種類、築年数、目的などによって異なりますが、一般的に以下の項目が調査されます。
構造躯体
• 基礎
ひび割れ、浮き、傾き、鉄筋の露出
• 外壁
ひび割れ、剥落、塗装の劣化、シーリングの劣化
• 屋根
瓦のズレ、破損、苔の発生、漏水
• 柱、梁、桁
ひび割れ、腐朽、シロアリ被害
• 床
腐朽、傾き、たわみ
設備
• 給排水設備
配管の老朽化、漏水、詰まり
• 電気設備
配線の老朽化、漏電、接地不良
• ガス設備
配管の腐食、ガス漏れ
• 空調設備
冷暖房能力、フィルターの汚れ
• 防災設備
消火器、火災報知器の点検
室内環境
• 空気品質
ホルムアルデヒド、揮発性有機化合物など
• 騒音レベル
生活騒音、交通騒音
• 照明
照度、色温度
• 湿気
結露、カビ
• 換気
空気の流れ
その他
• シロアリ被害
木材の腐朽、蟻道
• アスベスト
外壁材、内装材など
• 耐震性
建物の構造的な安全性
調査方法によってかかる日数
建物の診断における調査方法ごとの日数は、建物の規模、構造、調査項目、専門業者のスケジュールなど、様々な要因によって大きく異なります。
一般的な調査方法と日数の目安
• 目視検査
半日～1日程度
o 外壁のひび割れ、塗装の剥がれなど、肉眼で確認できる範囲の劣化状況を調べます。
o 比較的短時間で実施できるため、簡易的な調査に適しています。
• 非破壊検査
o 打診検査: 半日～1日程度
ハンマーなどで建物を叩いて音を聞き、内部の状況を判断する検査です。
o 超音波検査: 数時間～1日程度
超音波を用いて、コンクリートの厚さや内部の欠陥を調べます。
o コア抜き: 1日～数日
コンクリートからコアと呼ばれる円筒形のサンプルを採取し、強度や中性化の程度を調べます。コアを採取し、検査機関に送って分析する必要があるため、時間がかかります。
• 設備検査
数時間～数日
o 給排水設備、電気設備、空調設備などの機能や状態を調べます。設備の種類や点検項目によって時間が異なります。
• ドローン調査
半日～1日程度
o 高所や広範囲の調査を効率的に行うことができ、外壁や屋根の劣化状況を詳細に把握できます。天候に左右されるため、日数が延びる場合があります。
• 室内環境調査
数時間～1日
o 室内空気の汚染物質濃度や騒音レベルなどを測定します。測定項目や測定回数によって時間が異なります。
調査日数に影響を与える要因
• 建物の規模
大規模な建物ほど、調査範囲が広くなり、時間がかかります。
• 構造
木造、鉄骨造、RC造など、構造によって調査方法が異なり、時間がかかります。
• 調査項目
調査項目の数が多いほど、時間がかかります。
• 専門業者のスケジュール
複数の建物が同時に調査されている場合、専門業者のスケジュールによって調査期間が長引くことがあります。
• 調査方法
非破壊検査の種類や、コア抜きの数など、調査方法によっても時間が異なります。
• 天候
ドローン調査など、屋外で行う調査は、天候に左右されます。
調査期間を短縮する方法
• 調査項目を絞り込む
どうしても知りたい項目に絞り込むことで、調査期間を短縮することができます。
• 複数の調査員を配置する
複数の調査員を配置することで、並行して調査を進めることができ、時間を短縮することができます。
• 事前に情報を集める
建物の図面や過去の調査資料などを事前に収集しておくことで、調査時間を短縮することができます。
調査期間が長引く場合
• 悪天候
雨天など、天候が悪い場合は、屋外での調査が難しく、調査期間が長引くことがあります。
• 予想外の劣化
調査中に、予想外の劣化が発見された場合、追加調査が必要となり、時間がかかることがあります。
調査期間は、建物の状況や調査内容によって大きく異なります。 事前に調査業者に相談し、具体的なスケジュールについて確認することをお勧めします。
費用相場
建物診断にかかる費用は、建物の種類、規模、調査項目などによって大きく異なります。
一般的に、費用に影響する主な要素は以下の通りです。
• 建物の種類
一戸建て、マンション、ビルなど、建物によって構造や規模が異なるため、調査範囲や必要な専門知識が異なり、費用も変動します。
• 建物の規模
建物の延床面積が大きくなればなるほど、調査範囲が広がり、費用も高額になる傾向があります。
• 調査項目
外壁、屋根、内装などの目視調査から、非破壊検査、構造計算まで、調査項目の数が多くなればなるほど、費用も高くなります。
• 調査の深度
表面的な調査だけでなく、構造的な問題を詳しく調べる場合は、費用が高くなります。
• 専門家の資格
建築士や構造計算技師など、資格を持つ専門家による調査の場合は、費用が高くなる傾向があります。
• 地域
地域によって人件費や物価が異なるため、費用も変動します。
費用相場の目安
一般的に、一戸建て住宅の一次診断（目視調査中心）の場合、5万円～7万円程度が相場と言われています。しかし、二次診断（非破壊検査など）や三次診断（詳細な構造計算）を行う場合は、10万円以上かかることもあります。
マンションの場合、規模や調査項目によって費用は大きく異なりますが、数十万円から数百万円かかるケースもあります。
費用の算出方法
建物診断の費用は、業者によって算出方法が異なります。
• 定額制
調査項目がパッケージ化されており、一律の料金で提供される場合
• 時間制
調査に要した時間に応じて費用が算出される場合
• 項目別見積もり
各調査項目ごとに費用が設定されており、必要な項目を選択して費用を算出する場合
費用を抑える方法
• 複数の業者に見積もりを依頼する
複数の業者から見積もりを取り、比較検討することで、費用を抑えることができます。
• 必要な調査項目を絞り込む
すべての項目を調査するのではなく、必要な項目に絞り込むことで、費用を抑えることができます。
• 補助金制度を利用する
一部の自治体では、建物診断に対する補助金制度が設けられている場合があります。
大切なのは、費用だけでなく、調査の質や信頼できる業者を選ぶことです。
建物診断を受ける際の注意点
• 専門業者に依頼する
建物診断は専門的な知識と経験が必要なため、必ず専門業者に依頼しましょう。
• 複数の業者から見積もりを取る
複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが大切です。
• 診断結果をよく理解する
診断結果の内容をしっかりと理解し、修繕計画に反映させましょう。
修繕工事をお考えの方は悠紀建設株式会社へ
現地調査〜報告書作成まで、一貫してお任せください。
悠紀建設株式会社には3つのモットーがあります。「工期」と「品質」、それに「安全管理」です。1つでも欠けてしまったら、満足いただける施工ができないと考えています。3要素を満たすために企業努力を積み重ねているから、高品質な施工ができるのです。
弊社は時代に合わせて最先端の道具や材料を取りいれつつ、事業を展開しています。他の業者に先んじて採用することを意識し、これからも最も適した工事を提供します。
長年の実績と確かな技術力で、お客様のニーズにお応えする高品質な建築工事を提供しております。工場建設・保守、ビルの外壁改修をはじめ、幅広い建築工事に対応しておりますので、どんな案件でも安心してご相談ください。
大規模修繕を弊社にご依頼頂ければ、必要な業者の手配、施工を一環して対応させていただきます。施工後も安心して頂けるように充実した保証もしっかりと完備しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
特定建設業許可 京都府知事 許可(特-2)第39151号
土木 大工 とび・土工 屋根 銅構造物 舗装 板金 塗装 内装仕上げ 建具 建築 左官 石 タイル レンガ ブロック 鉄筋 浚渫 ガラス 防水 熱絶縁 水道施設
何かお困りごとがあればお気軽にご相談お待ちしております。
