開業前のリフォーム費用、どれくらいかかる？
新しくお店を始めるとき、最初に頭を悩ませるのが「店舗物件選び」と「リフォーム費用」ではないでしょうか。
特に飲食店や美容室、サロンなどの開業では、物件の状態によって初期費用が数百万円〜数千万円も変わります。
最近では、**設備や内装が残ったままの「居抜き物件」**が人気です。
スケルトン（内装がすべて撤去された状態）の物件よりも、初期投資を抑えられるケースが多くあります。
しかし、安易に選ぶと「思ったよりリフォーム費用がかかった…」という失敗も少なくありません。
• 居抜き物件とスケルトン物件の違い
• 居抜き物件リフォームの費用相場
• 実際の費用比較
• コストを抑える具体的なコツ
を、開業前のオーナー目線で紹介します。
居抜き物件とは？スケルトンとの違い
まずは、物件選びの基本となる「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いを整理しましょう。
「居抜き＝コスト重視」
「スケルトン＝自由度重視」
と考えるとわかりやすいです。
居抜き物件リフォームの費用相場
居抜き物件の最大のメリットは「初期費用が抑えられる」点です。
ただし、どこまで既存設備を使えるかによって金額が変わります。
上記のように、居抜き物件ではスケルトンより30〜50％ほど費用を抑えられるケースが一般的です。
費用の内訳を詳しくチェック
居抜き物件リフォームの費用はどんな項目で構成されているのでしょうか。
主な内訳を紹介します。
① 内装仕上げ工事
• 壁紙・床材・天井の張り替え
• カウンターや間仕切りの再設置
費用目安：50〜200万円
居抜き物件では既存のレイアウトを活かせるため、スケルトンよりも安く済みます。
ただし、デザイン変更を伴う場合は追加費用が発生します。
② 設備・配管工事
• 給排水設備・電気・ガス・空調の点検・交換
費用目安：50〜250万円
特に飲食店の場合、前テナントの設備が劣化していることも多く、入れ替えが必要な場合は費用が膨らみます。
「配管が詰まっていた」「容量不足で電気工事が必要になった」などのケースも要注意です。
③ 厨房・水回り改修
• 厨房機器、シンク、トイレの入れ替え
費用目安：50〜300万円
厨房は店舗の“心臓部”。
居抜きであっても、中古設備の状態を必ず確認しましょう。
修理よりも交換したほうが安くつく場合もあります。
④ 看板・外装リニューアル
• ファサード（外観）塗装、看板交換、入口扉のリニューアル
費用目安：30〜150万円
内装が整っていても、外観が古いままでは集客に影響します。
「ここに新しいお店ができた」と伝わるよう、看板リニューアルは優先度が高いです。
⑤ デザイン・設計費
• 店舗デザイン、図面作成、申請書類作成など
費用目安：10〜100万円
スケルトンよりは安く済む傾向にありますが、コンセプト変更や間取り変更が必要な場合は設計費が上がることも。
居抜きリフォームとスケルトンリフォームの費用比較
居抜き物件リフォームで注意すべきポイント
費用を抑えられる居抜き物件ですが、「安いから」と飛びつくのは危険です。
以下の点を事前にチェックしましょう。
注意① 設備の劣化・故障
居抜き物件の最大の落とし穴がこれです。
古い空調・配管・電気設備は、開業後にトラブルを起こすケースが多いです。
事前に業者立ち合いで点検してもらうことをおすすめします。
注意② 原状回復義務の確認
前テナントが契約上「原状回復せずに退去」している場合、撤去費用が新オーナーにかかるケースがあります。
物件契約時には、
• どこまで残置物か
• どこから新オーナー負担か
を明確にしておきましょう。
注意③ 用途変更・消防法への対応
内装や厨房の変更により、消防・保健所の申請が必要になる場合があります。
特に飲食店は、
• 換気設備
• 厨房防火区画
• 消火器配置
などの法令対応を事前に確認しましょう。
コストを抑える5つのリフォームテクニック
居抜き物件でも、リフォーム費用は「工夫次第」でさらに削減できます。
5つ紹介します。
① 再利用できる部分を見極める
既存の壁・床・什器を再塗装・再利用すれば、数十万円単位で節約できます。
「すべて新しくする」より「見せ方を変える」発想がポイントです。
② 同業種の居抜き物件を選ぶ
例えば「飲食店→飲食店」「美容室→美容室」など、設備構成が似ている物件を選ぶと改修費を抑えやすいです。
給排水・電気容量・ガス配管がそのまま使えるケースも多くあります。
③ 見積もりは3社以上に依頼
工事内容が同じでも、業者によって50〜100万円以上差が出ることも珍しくありません。
内訳が明確な見積もりを比較し、「どこに費用がかかるのか」を把握することが重要です。
④ 補助金・助成金を活用する
新規開業に活用できる補助金の代表例は以下です。
• 小規模事業者持続化補助金（上限100万円・補助率2/3）
• 創業支援補助金（新規開業者向け、地域により異なる）
• 省エネ補助金（LED照明・空調更新など）
※自治体によって対象工事が異なるため、事前に確認が必要です。
⑤ 開業スケジュールに余裕を持つ
「早く開業したい」と焦ると、見積もり比較や補助金申請のチャンスを逃してしまいます。
余裕を持った計画で、工期・コスト・品質をバランスよく最適化しましょう
費用比較チェックリスト
まとめ
居抜き物件は、スケルトン物件に比べて初期費用を大幅に抑えられる選択肢です。
ただし、「設備の老朽化」「残置物の扱い」など、事前確認を怠ると結果的に高くつくこともあります。
成功のポイント
1. 同業種の居抜き物件を選ぶ
2. 再利用できる部分を活かす
3. 信頼できる施工業者に相談する
リフォーム費用を正しく見極め、ムダのない開業準備を進めることが、成功の第一歩です。
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